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其他国家(地区)关于土地征收补偿的规定及借鉴

发布时间:2011-11-23 15:28    作者:    点击量(3141)

摘 要:征地补偿作为征地过程中土地权利人最关心的问题,是影响征地行为能否顺利实施的关键,也是我国《土地管理法》修订的重点内容之一。本文在对比研究英国、美国、法国、德国、日本、加拿大、新加坡等国家以及我国香港、台湾地区征地补偿的基础上,分析我国现行法律法规对征地补偿规定的特点,对完善我国征地补偿制度提出建议。

关键词:土地征收 补偿原则 补偿内容 补偿标准

  一、补偿的原则

  各国一般通过宪法或基本法对补偿原则进行明确,具体包括公正补偿、合理补偿、实际价值补偿等。如美国联邦宪法第五修正案、《日本宪法》、《法国民法典》、《澳大利亚联邦征地法》、我国澳门第12/92/M号法律及《菲律宾共和国宪法》等明确征地应公正补偿;《意大利民法典》规定了征地应进行合理补偿;《香港特别行政区基本法》规定,征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值。

  二、补偿的内容

  关于补偿的内容,各国(地区)虽有所差异,但基本上包括以下方面:土地所有权的补偿,除土地所有权之外的其他权利的补偿,附着物(建筑物和农作物等)的补偿,搬迁费用,残地及受影响土地的补偿,因测量或其他征地中的行为而造成损失的补偿等。补偿对象包括土地所有者、使用者及其他受益人。

  (一)日本

  根据日本《土地征用法》规定,征地补偿具体包括:①被征收土地和土地所有权及其他权利的补偿;②残地补偿,因收用属于同一土地所有人的一块土地的部分土地,因部分被收用而造成的残余地价值减少或发生其他的损失所给予的补偿;③工程费,因收用属于同一土地所有人之一块土地的部分土地,致使残余土地须为通路、沟渠、墙垣、栅栏或其他工程的新建、改建、增建、修缮所使用或被堆土、挖土时而给予的补偿;④迁移费,被收用土地上的物件迁移费补偿、物件补偿;⑤附着物补偿;⑥间接损失;⑦因测量、调查造成的损失赔偿;⑧撤销事业或更改事业的损失补偿;⑩非征用或使用土地的损失补偿。

  (二)英国

  根据英国《土地补偿法》规定,征地补偿包括:①土地的补偿;②残地补偿,由于征地而造成土地的隔绝与损害而造成的贬值的补偿;③侵扰补偿,包含不同种类的损失补偿,典型的有房屋搬迁(搬迁费用、家具改装费等)补偿,营业迁移(寻找新营业地的费用、迁移费用、营业场所的装修费用、短期利润损失、部分商誉损失等)补偿,全部停止营业损失补偿(当企业不能迁移营业时,应当给予全部停业损失的补偿,包括商誉价值、停业费用等),律师和其他专业服务费用、附加的税务负担;④其他损失补偿,主要包括住房损失补偿和耕地损失补偿。

  (三)加拿大

  根据加拿大《联邦征收法》的规定,征地补偿包括:①土地的市场价值,在被征收时土地处于最高和最佳使用状态所应具有的市场价值;②所有权人受侵扰而产生或附随引起的成本、费用和损失的总和;③所有权人居住在该土地上而产生或附带的特殊经济利益因素给所有权人带来的价值;④所有权人在其土地上设定的抵押利益也应当予以补偿;⑤当事人就土地征收而需支出的相关法律服务、价值评估以及其他费用。对此,加拿大各地区(如阿尔伯达省、安大略省、英属哥伦比亚省等)的征收法在补偿范围方面,也都有类似规定。

  (四)新加坡

  根据新加坡《土地取得法案》(19671985年修订)规定,征地补偿包括:①土地的市场价值;②当事人其他因被征收土地产生的增加的价值;③该土地服务其他土地而产生的损失;④该土地影响其他可移动或不可移动的财产的损失;⑤土地征收之后,当事人改变其居住或者商业地点而带来的合理的额外费用;⑥土地征收之后产权变更相关的各项费用,比如调查的费用和成本、产权注册、印花税等。

  (五)我国台湾地区

  我国台湾地区主要通过《土地法》、《土地征收条例》对征收补偿的内容进行规定。其中,《土地法》将其分为3类:补偿地价、附着物(改良物)补偿以及迁移费。如第236条规定:征收土地应给予之补偿地价、补偿费及迁移费,由该管直辖市或县(市)地政机关规定之。前项补偿地价补偿费及迁移费,均由需用土地人负担,并缴交该管直辖市或县(市)地政机关转发之。对于改良物,《土地法》第241条和242条规定:土地改良物被征收时,其应受之补偿,由该管直辖市或县(市)地政府机关会同有关机关估定之。对于迁移费,《土地法》第244条、245条和246条规定:征收土地致其改良物迁移时,应给予相当迁移费。征收土地应将坟墓及其他纪念物迁移者,其迁移费与改良物同。

  三、补偿的标准

  关于补偿标准,各国(地区)主要采取公平市场价格、裁定价格、法定价格、纳税申报价格等方式确定。

  (1)按照公平市场价格补偿。即以征收时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准。大多数市场经济国家如英国、美国等采用这种方式。市场价格的计算时点主要有4种:一是正式征收日(实际占有日)的市场价格,如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、英国等;二是政府征地正式通告发布日的市场价格;三是最终裁决日的市场价格;四是若干年前的被征土地的市场价格,其目的是为了抑制土地投机,如瑞典、法国。

  (2)按裁定价格补偿。即以法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿,如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考,由征用裁判所裁定补偿标准。

  (3)按法定价格补偿。即以法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国,在执行公示地价的地域,土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)。

  (4)按纳税申报价格。即以所有者纳税时的申报价格作为补偿费参考确定价格,墨西哥、危地马拉、新加坡等国采用此种做法。

  四、补偿的方式

  在补偿方式上,货币补偿是各国(地区)通行的做法,但也存在其他多种作补充方式。如日本《土地征用法》规定了4种补偿方式:①货币补偿;②土地补偿;③行为补偿;④请求权补偿,具体包括征用残地请求权、难以迁移时征用附着物的请求权、迁移费巨大时征用附着物的请求权以及将土地使用转换为征用的请求。而韩国除现金支付外,在满足规定条件下还可以采用土地债券的方式进行补偿,如《土地征用法》和《公特法》规定,补偿金超过总统令规定的部分,可以用该项目人发行的债券进行补偿,债券的偿还期限为5年以内,利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。

  在支付时间上,主要有先行支付、先征收后支付两种方式。其中,先行支付是各国(地区)较为通行的做法,即在土地权利人失去权利之前支付。如加拿大的阿尔伯达省先由征收单位提出建议的补偿;我国香港地区规定,政府应在土地权利人失去权利之前支付给相应的补偿金;波兰规定,补偿费应在征地最终裁决日的14天之内一次性付清。先征收后支付的方式较少国家采用,但被征收人可以同时得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如马来西亚规定,土地征用补偿费应在政府发布征地通知的两年内完成,如果在土地被征收或在3个月有效期内没有支付补偿费,则按每年8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。

  五、借鉴先进经验,科学确定补偿标准

  我国的征地补偿,不仅包括土地,而且包括地上附着物和青苗,除此之外还包括安置补助费(这是我国特色之处);关于补偿的标准,从1987年《土地管理法》实施后,就开始以被征地前3年的平均年产值为基数计算补偿标准。2004年国务院28号文件颁布后,开始以统一年产值标准或区片综合地价作为计算补偿的标准;补偿的方式以货币补偿为主,实践中征收农民宅基地和房屋时,也存在采用重新安排宅基地重建或者房屋置换的方式。

  为妥善解决我国当前由于征地补偿引发的社会矛盾,同时确实贯彻落实被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障的原则思路,建议《土地管理法》修订时,借鉴其他国家(地区)的规定,进一步完善我国的征地补偿制度:首先,明确补偿的原则,保证被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障;其次,对被征地农民的补偿内容应当包括对土地所有权、使用权及地上附着物尤其是房屋的补偿;第三,关于补偿标准,应当将征地区片综合地价和统一年产值标准上升为法律;第四,关于补偿方式,应当以货币补偿为主,同时允许结合实际采取多种补偿方式,但不管采取哪种方式,都应当先补偿到位才能征地;第五,完善被征地农民社会保障制度,明晰被征地农民社会保障的资金来源,确保被征地农民的社会保障不低于城镇低保。

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